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A compra de um imóvel usado traz uma série de etapas burocráticas que, muitas vezes, geram insegurança. Entre as preocupações mais comuns, a situação fiscal do bem ocupa um lugar central. Afinal, ninguém deseja assumir uma dívida tributária que não lhe pertence ou enfrentar obstáculos no momento de escriturar a nova aquisição. O IPTU, embora seja um imposto municipal conhecido, esconde detalhes que, se ignorados, podem complicar o processo de transferência de titularidade.
O primeiro passo para entender a regularidade de um imóvel não exige deslocamentos complexos. A maioria das prefeituras brasileiras disponibiliza hoje sistemas de consulta online. O item fundamental aqui é o número da inscrição imobiliária, também chamado de número do contribuinte, sequência cadastral ou indicação fiscal. Esse código consta no carnê de IPTU enviado anualmente ao proprietário. Com esse dado em mãos, basta acessar o portal oficial da prefeitura onde o imóvel está localizado e procurar pela seção de “Consulta de Débitos” ou “Emissão de Certidão Negativa de Débitos (CND)”.
Ao realizar essa consulta, você encontrará o histórico de pagamentos. É importante observar se existem parcelas vencidas de anos anteriores ou débitos inscritos em dívida ativa. A dívida ativa ocorre quando o imposto não é pago no prazo e o município inicia o processo de cobrança administrativa ou judicial. Se o imóvel constar nessa condição, a negociação exige um cuidado adicional, pois a quitação dos débitos deve ser condicionada à escritura, garantindo que o valor pago seja direcionado para a regularização do imóvel.
Outro ponto que merece atenção é a conferência dos dados cadastrais que aparecem na guia do imposto. Verifique se a metragem construída e a área do terreno que constam no sistema da prefeitura coincidem com o que está averbado na matrícula do imóvel, disponível no Cartório de Registro de Imóveis. Divergências entre a metragem do cadastro municipal e a realidade do terreno podem indicar que houve ampliações ou reformas que não foram regularizadas junto à prefeitura. Embora isso não seja um débito de IPTU propriamente dito, pode gerar multas ou a necessidade de regularização posterior, o que impacta diretamente os custos de aquisição.
Caso o sistema online não ofereça informações completas ou se houver qualquer dúvida sobre a interpretação dos dados, o caminho mais seguro é solicitar ao vendedor a Certidão Negativa de Débitos Imobiliários. Este documento é o comprovante definitivo emitido pelo órgão municipal atestando que, naquele momento, não há pendências financeiras vinculadas ao cadastro do imóvel. A certidão tem validade específica e deve ser um dos itens solicitados antes da assinatura de qualquer contrato de compra e venda.
Se você estiver lidando com um inventário ou um imóvel que passou por sucessão, a atenção deve ser redobrada, pois podem existir débitos de exercícios antigos que não foram devidamente baixados. Nestes casos, o histórico completo de débitos é a melhor forma de evitar surpresas após a entrega das chaves.
Para garantir tranquilidade, sempre peça a Certidão Negativa de Débitos atualizada e compare as informações com a matrícula do imóvel antes de realizar qualquer pagamento de sinal. Caso identifique qualquer divergência, converse com o vendedor para que ele providencie a retificação ou a quitação antes de seguir com a formalização do negócio.